Aste immobiliari: come vendere o comprare una casa all'asta

Le aste immobiliari sono un mercato in espansione

I dati recenti parlano chiaro: il mercato delle aste immobiliari ha subito negli ultimi anni un deciso incremento.

La crescita riguarda non solo il numero di immobili oggetto d’asta, ma anche il numero di aspiranti compratori.

Negli ultimi anni si è rilevato un +10% del numero di immobili messi all’asta. Il maggior numero di immobili all’asta si trova in Lombardia. Seguono il Veneto, la Sicilia e la Campania.

Inoltre, se un tempo le aste immobiliari erano frequentate per lo più da investitori, oggi si rileva sempre maggior interesse e presenza di giovani coppie e consumatori di vario genere, spesso alle prese con il primo acquisto immobiliare .

Aste giudiziarie e aste dismissive dello Stato

Esistono due tipi di aste immobiliari. Le due tipologie di aste godono di specifiche discipline e procedure.

Ci sono le aste giudiziarie, ossia una forma d’asta che si inserisce in un processo esecutivo o fallimentare e realizza la vendita forzata di un bene immobile di proprietà di una persona fisica o giuridica (detta esecutato), la quale subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti insoluti.

Ci sono poi le aste dismissive, ossia quando lo Stato o un ente pubblico, dopo aver valutato che un immobile non soddisfa più le esigenze per le quali era destinato, decide di venderlo per ricavare denaro da reinvestire in altri settori di interesse pubblico.

Le aste immobiliari attualmente più diffuse sono quelle "giudiziarie".

Il riferimento normativo principale per le aste giudiziarie è il codice di procedura civile.
Il testo del codice di procedura civile è stato aggiornato lo scorso anno con D.L. 3 maggio 2016 n. 59, poi convertito in Legge 30 giugno 2016 n. 119.

Fase iniziale di un’asta giudiziaria

L’iter procedurale di un’asta giudiziaria inizia con l’ordinanza di vendita emanata dal giudice.
Nell’ordinanza sono riportati i termini entro cui vanno presentate le proposte di acquisto, le modalità e la data dell’udienza per la deliberazione sull’offerta e la gara fra gli offerenti. La Cancelleria provvede a dare pubblico avviso dell’ordine di vendita su quotidiani di informazione e appositi siti internet. Ci sarà quindi un periodo in cui qualsiasi persona, a parte l’esecutato, potrà approfondire ogni genere di informazione sull’immobile per verificare il proprio effettivo interesse.

Consigli prima di partecipare a un’asta giudiziaria

È innanzitutto importante verificare in Cancelleria le esatte modalità per redigere la domanda di partecipazione e gli importi degli assegni circolari. Ogni immobile messo all’asta è stimato da un perito del Tribunale, che redige una perizia tecnica. La perizia è disponibile in Cancelleria prima dell’asta. Consultare attentamente la perizia è fondamentale. Da questo documento si può apprendere se l’immobile è in regola con la normativa urbanistico-edilizia oppure se sono presenti abusi e in tal caso capire la possibilità di sanatoria e gli eventuali costi.

Sempre sulla perizia è riportato se l’immobile è occupato e a che titolo. Ricordiamo che per gli immobili occupati dai debitori o persone senza titolo opponibile alla procedura è ordinato l’immediato sgombero. Altre informazioni utili da verificare sulla perizia sono le formalità pregiudizievoli gravanti (cioè le iscrizioni ipotecarie e le trascrizioni dei pignoramenti o delle citazioni) e a quanto ammonta il costo per la loro cancellazione, la presenza di eventuali servitù ed anche lo stato di conservazione della struttura, degli impianti e delle finiture.

Visita dell’immobile prima di un'asta giudiziaria

 Il potenziale acquirente può sempre visitare l’immobile prima dell’asta, previo appuntamento con il custode del bene nominato dal giudice. Il custode ha il compito di promuovere e garantire la vendita del bene libero da persone e cose. É l’organo di riferimento per tutti coloro che desiderano raccogliere informazioni circa le modalità di vendita e la situazione urbanistico-edilizia, catastale e giuridica dell’immobile. Il custode deve consentire la visita dell’immobile a tutti i potenziali interessati, concordando con il debitore occupante data e orario. Il nominativo del custode e i suoi recapiti sono contenuti nell’avviso di vendita dell’immobile.

Modalità di partecipazione a un’asta giudiziaria

Il codice di procedura civile prevede che chiunque, a parte il debitore, può partecipare a un’asta giudiziaria. Non è necessario avere un rappresentante tecnico. Le offerte si possono presentare personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale. Le modalità di partecipazione a un’asta possono essere un po’ diverse da Tribunale a Tribunale.
In genere è necessario presentare domanda secondo le indicazioni e i moduli forniti dalla Cancelleria insieme al deposito cauzionale e/o di spesa entro i termini stabiliti. Il deposito cauzionale è di fatto un anticipo sull’acquisto. Invece le spese possono riguardare gli oneri di aggiudicazione, la trascrizione e le volture.

Vendita senza incanto e vendita con incanto

Il giudice stabilisce se la vendita deve avvenire senza incanto o con incanto.Nella vendita senza incanto l’offerta è depositata in busta chiusa in Cancelleria. Le buste sono aperte dal giudice il giorno dell’udienza, in presenza degli offerenti. Se l’offerta è superiore a un quinto del valore dell’immobile, viene accolta. In caso di più offerte valide, è indetta una gara tra gli offerenti, assumendo come prezzo a base d’asta il valore dell’offerta più alta. Qualora la gara non possa avere luogo, il giudice dispone la vendita a favore del maggiore offerente, oppure dispone l’incanto. La vendita con incanto prevede la realizzazione immediata di una gara fra gli offerenti. Il giudice stabilisce le modalità di effettuazione delle offerte, il prezzo base, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento per le offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e i termini entro cui la somma deve essere depositata. Nei 10 giorni successivi all’aggiudicazione è possibile presentare ulteriori offerte d’acquisto, che per essere efficaci devono superare almeno di un quinto il prezzo raggiunto con l’incanto. Viene così indetta un’ulteriore gara. L’aggiudicatario finale deve versare il saldo entro i termini fissati dal giudice.

Decreto di trasferimento. Una volta avvenuto il versamento del saldo da parte dell’aggiudicatario, il giudice pronuncia decreto di trasferimento all’aggiudicatario. Il decreto contiene l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare il bene immobile e costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio. È in pratica l’equivalente del rogito notarile nella compravendita tra privati.

Possibilità di chiedere un mutuo

All’aggiudicatario è concesso versare il saldo mediante mutuo ipotecario per un importo fino all’80% del valore dell’immobile oggetto di vendita. È possibile chiedere il mutuo presso gli istituti bancari convenzionati con il Tribunale di riferimento. La lista degli istituti convenzionati è consultabile presso la Cancelleria del Tribunale.

Aste telematiche

Sia le aste giudiziarie che le aste dismissive dello Stato si possono svolgere, oltre alle modalità tradizionali, per via telematica.

Generalmente si ricorre all’asta telematica per vendite di immobili che possono avere un mercato nazionale.

Rispetto alle aste tradizionali, la forma telematica permette ai partecipanti di non spostarsi fisicamente dalla propria zona geografica, se non per recarsi dal proprio notaio di riferimento che dovrà effettuare una verifica delle identità dei partecipanti al fine delle offerte.

Qualcuno indica come vantaggio aggiuntivo delle aste telematiche il fatto di non subire la pressione psicologica data dalla presenza fisica degli altri partecipanti.

Aste immobiliari online

Tra pochi mesi sarà ultimato il processo di digitalizzazione relativo alle vendite all’asta giudiziaria. A breve le aste immobiliari potranno tenersi unicamente in via telematica.
Si tratta di una vera e propria rivoluzione che consentirà di ridurre i tempi dei procedimenti esecutivi. È dunque definitiva l’attivazione del Portale delle vendite pubbliche, istituito con la Legge 132/2015. Il sito, gestito dal Ministero della Giustizia, è già attivo ma attualmente solo una piccola parte di informazioni e annunci sono stati caricati.

L’obiettivo del Portale è quello di facilitare l’accesso di tutti i cittadini interessati alla documentazione e alle informazioni necessarie per aggiudicarsi un immobile tramite asta giudiziaria. La messa a punto di un portale unico nazionale è stata effettuata con l'intento di garantire maggiore trasparenza ed efficienza delle procedure.

Il Dm del 5 dicembre 2017, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 10 gennaio scorso, ha accertato la piena funzionalità del servizio. Ha fatto seguito un comunicato del Ministero della Giustizia, pubblicato in GU lo scorso 20 gennaio, con il quale è stata resa nota l’avvenuta adozione delle specifiche tecniche relative alle modalità di pubblicazione sul Portale.

Come funziona il Portale? La piattaforma consente di gestire tutti i dati relativi alle vendite di beni oggetto di procedimenti esecutivi e fallimentari. Saranno consultabili gli avvisi di vendita e tutte le informazioni utili per dare attuazione alla vendita pubblica.

Specifichiamo che il Portale è diviso in due sezioni:

- nella prima area l’utente potrà cercare e visualizzare tutti i dati relativi agli annunci delle vendite, richiedere al custode giudiziario di effettuare una visita dell’immobile in vendita, compilare un’offerta telematica di acquisto, iscriversi alla newsletter per poter ricevere tutti gli annunci di vendita che siano di suo interesse, consultare normative

- nella seconda area, riservata, per la quale sono necessarie le credenziali, l’utente potrà utilizzare pienamente le funzionalità della piattaforma, presentando la propria offerta e versando il deposito cauzionale. 

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