Oltre l'estate: le marine per il ceto medio escluso dal mercato immobiliare

Nell'ambito della discussione sul Piano Comunale delle Coste, ha trovato consensi diffusi l'intervento di Federico Zanfi, del Politecnico di Milano, che studia il litorale leccese e che abbiamo intervistato

Piazza Paradiso, Torre Chianca.

LECCE – Il suo intervento è stato così apprezzato da convincere anche il presidente di Assobalneari, che pure ha imputato al Piano Comunale delle Coste una forte imprecisione per quanto riguarda gli studi sull’erosione e la conseguente previsione di riduzione di concessioni balneari per stabilimenti.

Federico Zanfi, docente del Politecnico di Milano, è tornato a Lecce per partecipare al dibattito pubblico sulla pianificazione del litorale che l’amministrazione ha predisposto e che ora sta sottoponendo a una fase di confronto con tutti i portatori di interesse prima dei passaggi istituzionali necessari per l’adozione.

Lo abbiamo incontrato a margine dell’incontro organizzato presso l'ex convento dei Teatini, alla presenza del sindaco Carlo Salvemini e dell'assessora all'Urbanistica e alle marine, Rita Miglietta, ragionando sui temi che hanno impegnato il Laboratorio di Urbanistica : (docenti Francesco Curci e Christian Novak) e il Built Environment and Landscape Design Studio (docenti Sebastiano Brandolini, Laura Daglio oltre a Federico Zanfi) nell’ambito di una convenzione siglata tra il Comune e il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani.

In questi giorni ha fatto un'altra ricognizione del litorale leccese. In che stato di salute lo ha trovato?

“È un litorale in cui si può toccare con mano una forza degli elementi straordinaria, in cui sono, in alcuni casi, latenti capitali naturali legati alla biodiversità, alla presenza di ambienti umidi, agli ecosistemi costieri. Questo al fianco di un patrimonio edilizio recente ma, ciò nonostante, in uno stato di conservazione abbastanza critico, per effetto di dinamiche di perdita di valore, di declino per certi versi, una più generale perdita di attrattività, che è connaturata al processo con il quale è stato costruito quel patrimonio. Un’ondata di edilizia non autorizzata che è stata costruita in fretta, non sempre con qualità, che ha costituito tessuti completamente privi o quasi di servizi, di infrastrutture, di spazi pubblici e che contemporaneamente ha contribuito a innescare un degrado paesaggistico - come lo spianamento delle dune, l’inquinamento della falda - che oggi diventa paradossalmente un fattore di crisi dei luoghi stessi nei quali questi edifici sono collocati”.  

Ha collocato il concetto di demolizione in una dimensione più ampia e questo pare aver trovato un consenso diffuso nella platea. Ce lo spieghi meglio.

Io inviterei a guardare alla demolizione come a un atto che non ha una dimensione esclusivamente sanzionatoria e punitiva, ma che si fa strumento di progetto e consente di abbracciare un ragionamento dal respiro più ampio, legato alla riconfigurazione più complessiva di insediamenti che oggi sono inefficienti e deturpanti. La demolizione deve essere considerata uno strumento che, in situazioni critiche come quelle con le quali abbiamo a che fare, può creare nuovo valore paesaggistico e immobiliare. Mi spiego: su edifici che oggi incorporano valori di mercato bassi o anche nulli, in certi casi, c’è spazio per immaginare forme di accordo con i proprietari che consentano di rimuovere i manufatti in modo meno conflittuale che in passato, proprio per la presa d’atto di questa perdita di valore, proponendo loro delle opzioni che possono essere legate a permute tra terreni privati e pubblici, a forme di incentivo, a premialità volumetriche laddove i diritti sono stati già riconosciuti dalla sanatoria ma, ciò nonostante, l’edificio è mal collocato, per esempio rispetto alla progettualità complessiva che si sta tentando di sviluppare nelle marine. Io credo che sulla base di questo ragionamento si possa parire un orizzonte delle demolizioni basato più sull’intesa e meno sulla contrapposizione, tenendo ferma la barra del progetto su una ricomposizione sostenibile degli insediamenti che, sottolineo, dovrà andare a mettere le mani non solo nei tessuti non autorizzati, ma anche in quelli legali, considerandoli pezzi di un unico progetto generale di riconfigurazione. Non è solo una questione che riguarda ciò che non potrà ottenere il condono: questo è scontato in un certo senso. Occorre considerare anche ciò che ho accanto, manufatti che magari sono stati condonati grazie a dinamiche in alcuni casi poco comprensibili, oppure edifici legali che sono lì perché magari realizzati prima dell’apposizione di un certo vincolo, ma che non per questo sono coerenti con la visione che oggi ha senso per quel luogo.

Nella trasformazione che il litorale ha subito nei decenni scorsi può aver contribuito una concezione, diciamo culturale, per la quale la costa è solo il pezzo di spiaggia col mare davanti e non anche tutto quello che c’è attorno?

Può darsi, anche se non credo che altrove le dinamiche di urbanizzazione costiera siano state migliori perché i cittadini coinvolti in quei processi avessero una consapevolezza maggiore. È stato piuttosto il quadro della politica, della pianificazione che forse questa consapevolezza maggiore l’ha avuta. Nel Mezzogiorno - per una serie di ragioni troppo lunghe da ricostruire qui - negli anni ’70 e ’80 è andato in scena una sorta di patto implicito tra cittadini e amministratori che ha avuto al centro l’elemento della casa, prima e seconda, e che ha pensato di poter scontare costi privati e pubblici necessari a costruire una dimensione collettiva e qualitativa degli insediamenti. Il fatto di fare la casa dove non era consentito, di poterla fare senza dover corrispondere oneri di urbanizzazione, senza realizzare al contempo opportune infrastrutture, ha costruito una serie di tessuti che oggi, solo pochi decenni dopo la loro edificazione, dimostrano il fallimento del progetto sotteso in termini di sicurezza degli insediamenti, in senso ambientale ed economico. Prendere atto che questo è stato un errore di tutti, che le responsabilità sono condivise tra tutti gli attori della filiera di ieri – i proprietari di lotti, le famiglie, le imprese edili, le amministrazioni – è una premessa, io credo, forse politicamente difficile da formulare, ma imprescindibile per poter aprire una fase di politiche diverse che abbiano un approccio non solo sanzionatorio ma legato a una intesa e a un processo di apprendimento collettivo che si fa sulla base del riconoscimento, insieme, dell’errore compiuto”.

L’amministrazione spinge verso un uso diversificato della costa, non limitato al concetto di balneazione ma aperto agli sport acquatici, alle escursioni naturalistiche, alla valorizzazione delle torri costiere. È un approccio possibile?

Io credo di sì. Le accezioni di uso diversificato che io intendo sono due: dal punto di vista delle attività ricreative è interessante ragionare sulla destagionalizzazione dell’uso delle marine, che può estendersi dall’autunno alla primavera con attività sportive che potrebbero beneficiare di condizioni climatiche più temperate rispetto all'estate. Certo, servono infrastrutture adeguate per poter considerare il litorale un luogo di sport, un luogo di aggregazione oltre la stagione estiva durante la quale il mare, la spiaggia, l’abbronzatura sono il fulcro. Un altro modo per intendere la multifunzionalità della costa che io condivido e che l’amministrazione mette sul tavolo è quello di considerare queste marine, progressivamente, come localizzazioni per residenza più stabile e meno stagionale. Questo è un tema delicato perché solleva il problema dell’attrezzamento delle marine in termini di presidi commerciali, di servizi di base per la persona, ma credo che non si possa eludere nel momento in cui pezzi di società, pezzi di classe media perdono potere d’acquisto e vengono espulsi dai mercati immobiliari dei centri per dinamiche che hanno a che vedere col turismo, con la gentrification e la specializzazione in senso turistico e commerciale di certi pezzi di città. Ecco che allora, l'avere degli stock residenziali prossimi alla città, che costano poco e che posso mettere al lavoro entro regimi di affitto sicuri e accessibili, io credo che debba essere considerata una opportunità da non trascurare e che, dunque, questo tema vada messo sul tavolo senza pregiudizi”.

Da giovedì prossimo Federico Zanfi sarà di nuovo impegnato nella ricognizione delle marine con un gruppo di colleghi e di studenti della Scuola di Architettura, Urbanistica e Ingegneria delle Costruzioni del Politecnico milanese, un anno dopo l’ultima visita.

Le didascalie dei progetti in gallery

1) Progetto "Frigole, la costa e il paesaggio della bonifica"
Progetto di M. Gabriele e L.Pham Thuy, Built Environment &Landscape Design Studio, Politecnico di Milano, A.A. 2018–2019

2) Progetto "Spiaggiabella: arretrare, per lasciar spazio alla ricostruzione delle dune e nuovi spazi pubblici"
Progetto di G. Cotti, F. Gaspari, L. Lori e D. Naglic, laboratorio di Urbanistica, Politecnico di Milano, A.A. 2018–2019

3) Progetto "Spiaggiabella, affacciarsi su una “doppia costa”
Progetto di A. Gosetti, M. Pasculli e V. H. Witkowicz, Built Environment &Landscape Design Studio, Politecnico di Milano, A.A. 2018–2019

4) Progetto "Torre Rinalda, diradare e concentrare l’edificato per rafforzare le connessioni naturalistiche"
Progetto di P. Grimoldi e S. Singh, Built Environment &Landscape Design Studio, Politecnico di Milano, A.A. 2018–2019

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