Casa all’asta, il fondo di garanzia che aiuta a riscattarla

LECCE - Quando un cittadino, a causa di difficoltà economiche, non è in grado di pagare regolarmente il mutuo sulla casa, la banca, dopo aver estinto il rapporto, è legittimata a pignorare l’abitazione ipotecata per recuperare il proprio credito. Si aprirà quindi una procedura d’asta e la casa sarà venduta al miglior offerente.

In queste situazioni è quasi impossibile riuscire a scongiurare la vendita dell’immobile, perché nessuna banca vorrà concedere nuova liquidità, magari per estinguere i vecchi debiti e quindi pagare rate mensili sostenibili. Chi subisce un pignoramento bancario - e conseguentemente una vendita in asta pubblica – è, per il nostro ordinamento, un individuo da tenere a debita distanza e al quale non concedere più alcuna fiducia né, tantomeno, denaro.

La legge prevede però alcune agevolazioni, in cui è lo Stato a concedere supporto a cittadini che vogliano salvare la propria abitazione da una vendita giudiziaria. Ne abbiamo parlato con l’avvocato Antonio Manco di Metodo legale (nella foto in pagina).

Avvocato, riguardo ai pignoramenti immobiliari, qual è la situazione nel territorio salentino?

“Sfortunatamente sono centinaia, nella sola provincia di Lecce, i cittadini che negli ultimi anni non sono stati in grado di ripagare i propri debiti con le banche, persino nei casi in cui ciò ha significato il pignoramento della casa di abitazione e il rischio concreto di rimanere senza un tetto.

In tali circostanze, sembra che non vi siano soluzioni possibili”.

Perché?

“Una volta revocato il mutuo, per il debitore è di fatto impossibile rinegoziare il prestito oppure chiederne un altro: chi è segnalato come 'cattivo pagatore' non ha quasi nessuna speranza di raddrizzare la rotta.

Ecco perché il Governo ha istituito il Fondo di garanzia Mutui Prima Casa, recentemente, stanziando diversi milioni di euro per sostenere i cittadini in difficoltà”.

Come funziona il Fondo?

“Nel caso in cui una banca, prima del 21 marzo 2021, abbia avviato la procedura di pignoramento dell'abitazione principale di un cittadino, quest'ultimo può formulare una richiesta di rinegoziazione del mutuo usufruendo del Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, ai sensi dell’articolo 41-bis del decreto legge del 26 ottobre 2019, numero 124, così come oggi risulta in base alle diverse modifiche legislative.

E’ una misura importante perché consente anche al cosiddetto 'cattivo pagatore' di essere supportato da una garanzia statale pari al 50 percento dell’importo stanziato per il 'riacquisto' dell’abitazione posta in vendita mediante asta”.

Cosa garantisce il Fondo?

“I cittadini che formulano la domanda, avendo i requisiti previsti dalla legge, potranno richiedere la rinegoziazione del mutuo alla banca che lo aveva erogato, oppure un nuovo finanziamento a un’altra banca. Il denaro così concesso, necessario a 'riscattare' l’immobile, sarà garantito al 50 percento dal Fondo. Ciò significa che la banca che procederà al rifinanziamento sarà garantita non solo dall’ipoteca sull’immobile ma anche e soprattutto dalla possibilità di recuperare direttamente dal Fondo la metà del denaro prestato, ovviamente nel caso in cui vi sia un nuovo inadempimento da parte del debitore”.

Quali requisiti occorrono per accedere al Fondo?

“In estrema sintesi, i requisiti necessari per accedere al Fondo di garanzia sono i seguenti:

- il pignoramento deve essere stato notificato entro il 21 marzo 2021;

- la richiesta deve essere presentata entro il termine del 31 dicembre 2022;

- l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale del debitore quando è iniziata la procedura esecutiva e per l'intera durata della stessa; l’immobile, inoltre, non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9;

- il debito complessivo, nell'ambito della procedura esecutiva, non deve superare i 250mila euro;

- l'importo offerto deve essere pari al minor valore tra il debito per capitale e interessi e il 75 per cento del prezzo base della successiva asta; oppure, nel caso in cui l'asta non sia ancora stata fissata, al 75 per cento del valore del bene come determinato dall'esperto nominato dal Giudice;

- la restituzione dell'importo rinegoziato o finanziato deve avvenire con una dilazione non inferiore a dieci anni e non superiore a trent’anni; la durata del piano di ammortamento, sommata all'età del debitore, non deve in ogni caso superare il numero di 80;

- è importante, infine, evidenziare come il finanziamento in questione possa essere richiesto anche dal coniuge, dalla parte dell'unione civile, dal convivente di fatto, dai parenti e dagli affini fino al terzo grado del debitore”.

Ma perché una banca dovrebbe accettare di rifinanziare un “cattivo pagatore”, sebbene garantito da un Fondo pubblico?

“Perché in molti casi alla banca conviene. Non dimentichiamo che le aste giudiziarie sono estremamente dispendiose per un istituto di credito e, spesso, i risultati delle vendite appaiono deludenti per gli stessi creditori.

La garanzia pubblica, dunque, rappresenta una buona scialuppa di salvataggio sia per il cittadino che per le stesse banche. Gli istituti – che hanno davanti a sé la prospettiva di procedure lunghe, costose e spesso insoddisfacenti - saranno fortemente invogliati a rinegoziare il mutuo o, in caso di rifinanziamento da parte di una nuova banca, quest’ultima potrà surrogarsi all’istituto pignorante.

Ovviamente tutto ciò non esclude l’obbligo di una valutazione del merito creditizio da parte dei soggetti finanziatori”. 

Questa misura è però destinata a scadere…

“Sì. Come già rilevato, il termine ultimo per la presentazione della domanda di accesso al Fondo è il 31 dicembre 2022 e non è affatto detto che saranno previste proroghe. È, pertanto, un’opportunità da non trascurare”.